BLOG

Volatilitatea prețurilor: What to do when inflation kicks in

Volatilitatea prețurilor: What to do when inflation kicks in

Având în vedere că prețurile se modifică permanent, ce se întâmplă cu înțelegerile contractuale? Rămân prețurile din contracte fixe sau fluctuează conform modificărilor din piață?

SINGURUL LUCRU CONSTANT ESTE SCHIMBAREA

Acum mai bine de 1500 de ani, filosoful grec Heraclitus susținea că “singura constantă în viață este schimbarea”. Dacă ne uităm în jurul nostru, plecând de la utilități și până la produsele alimentare, majoritatea prețurilor nu sunt constante, se schimba des. Prețurile se schimbă fie pentru că se modifică costurile aferente, fie pentru că se modifică condițiile de business, fie pentru că sunt exprimate într-o monedă străină, iar cursul de schimb este într-o permanentă fluctuație.

Să luăm spre exemplu prețul benzinei și al motorinei care se modifică destul de des. Oare cum se protejează transportatorii atunci când prețul combustibilului crește? Reacția firească este să crească și ei tariful perceput. Însă, tarifele de transport sunt costuri pentru producătorii de alimente. Oare cum ar trebui să procedeze producătorii pentru a se proteja? Firește, prin creșterea prețurilor la alimente. Din nou, pe termen mediu și lung, nu există altă opțiune viabilă. Oare cum se protejează consumatorii atunci când prețurile la alimente și combustibil cresc? Răspunsul este simplu: sunt cerute majorări de salarii, indexarea cu rata inflației, exprimarea salariului in EURO ș.a.m.d. Există altă opțiune, pe termen mediu și lung, într-o economie de piață, liberă?

Oare ce se întâmplă atunci când salariile cresc, când costul cu forța de muncă crește? Presiunea pe prețurile practicate - de toți agenții economici - crește semnificativ și mai devreme sau mai târziu, prețurile vor fi ajustate corespunzător noilor condiții de piață.

 

VOLATILITATEA PREȚURILOR DIN CONTRACTE

Având în vedere că prețurile se modifică permanent, ce se întâmplă cu înțelegerile contractuale? Rămân prețurile din contracte fixe sau fluctuează conform modificărilor din piață?

Încă din secolul trecut, bancherii practică aproape exclusiv dobânda variabilă pentru contractele pe termen mediu și lung. Dobânda la creditele pe termen lung este variabilă deoarece și costul mediu al fondurilor atrase pe termen lung este variabil. Excepție fac perioadele promoționale scurte de la începutul creditului, când bancherii pot practica o dobândă fixă pentru a face creditul mai atractiv.

Majoritatea operatorilor de telefonie mobilă au tarifele exprimate în moneda europeană, chiar dacă majoritatea clienților au veniturile în lei. Totuși, toți operatorii au majoritatea costurilor exprimate în moneda europeană, de la licențe, la chirii și salarii. Au sens tarifele variabile, nu?

Oare ce se întâmplă pe piața forței de muncă? Marea majoritate a salariaților negociază un salariu lunar net, fix, exprimat în lei, într-un contract pe perioadă nedeterminată (!). La momentul angajării, puterea de cumpărare a salariului net este percepută de angajat ca fiind mulțumitoare.

Cu siguranță, puțini se așteaptă ca salariul să fie neschimbat după o perioada de 5 ani, de exemplu. Mai ales în perioade inflaționiste, când mai toate prețurile cresc susținut, determinând o putere de cumpărare a salariului din ce în ce mai mică. În majoritatea sectoarele din economie, sindicatele au negociat contracte-colective care prevăd creșterea automată și periodică a salariilor pentru a acoperi, total sau parțial, creșterile de prețuri (inflația).

Cel mai probabil, o ofertă de muncă pe termen ferm de 5 ani, cu un salariu fix, neindexabil, exprimat în lei, este perceput de majoritatea oamenilor ca fiind inacceptabilă. Spre exemplu, am văzut că prețul combustibilului poate fi de 4 (patru) ori mai mare în ultimul an de contract, față de momentul angajării. Fără o clauză de ieșire facilă din contract, puțini ar considera această ofertă atractivă.

Din cele de mai sus, am aflat că - în accepțiunea generală – este firesc ca atunci când se modifică cheltuielile (cresc costurile) să se modifice și veniturile (prin creșterea salariilor încasate, a prețurilor practicate). Cu alte cuvinte, corelarea nivelului prețurilor cu cel al costurilor este firească, este fair business.

 

PRUDENȚA ÎN DEZVOLTAREA IMOBILIARĂ

Diferența între un business de succes și unul care nu trece testul timpului sunt oamenii și deciziile pe care le iau aceștia. Cel mai elocvent exemplu fiind al fostului lider pe piața telefoanelor, Nokia, ce a ignorat schimbările din piață, cu o inflexibilitate greu de înțeles.

Pe piața imobiliară, atunci când stabilește prețul de vânzare, un dezvoltator ia în calcul următoarele:

  1. Evoluția estimată a costurilor de construire (hard costs) și a celor adiacente (soft costs)
  2. Termenul de realizare a construcției și etapele intermediare ale proiectului
  3. Sursele și costul de finanțare
  4. Prețul terenului și condițiile de achiziție a acestuia
  5. Prețurile practicate pe piață, pentru dezvoltări similare
  6. Marja de eroare a estimărilor (contingency)
  7. Profitul dorit.

Atunci când costurile de construire nu înregistrează modificări semnificative, nu depășesc ±5%, dezvoltatorii pot să păstreze oferta de preț pentru o perioadă lungă de timp, pot stabili, cu ușurință, prețul de vânzare pentru ante-contracte, chiar cu 2 sau 3 ani înainte de finalizarea construcției.

Totuși, atunci când estimările privind modificările de cost depășesc 15% anual, lucrurile se schimbă. Cum se poate proteja un dezvoltator în fața costurilor aflate în continuă creștere? Mai exact, cum își poate proteja marja de profit, astfel încât să reziste pe piață, să nu intre în insolvență, să nu blocheze proiectul, fondurile finanțatorilor și avansurile de la clienți?

Soluțiile sunt multiple, de la amânarea termenelor de realizare și sacrificarea (parțială sau totală a) marjei de profit, la scăderea calității construcției și creșterea prețurilor de vânzare. De cele mai multe ori se apelează la soluții combinate, care includ întotdeauna creșterea prețului de vânzare la un nivel acoperitor, conform noilor estimări ale costurilor de construire.

Dar ce se întâmplă în perioade de incertitudine, când estimările privind costurile viitoare pot fi atât +30% anual, cât și -10% anual, ambele cu probabilitate semnificativă de a se întâmpla?

Care este soluția corectă, firească, pentru un proiect imobiliar ce va fi finalizat în următorii 2-3 ani? Dezvoltatorul ar putea să crească prețurile cu 60% sau să le reducă cu 20%? Un lucru este sigur: dacă menține prețurile constante va pierde profiturile și probabil nu va putea finaliza construcția, în primul caz, când costurile cresc. În cel de-al doilea caz, dacă menține prețurile constante iar costurile vor scădea, dezvoltatorul va pierde clienți, va pierde vânzări – în fața competiției care își ajustează prețurile și va rămâne cu proiectul nevândut.

Pot fi incluse în preț ORI creșterea ORI scăderea. Dar nu pot fi incluse amândouă, în același timp. Atunci când costurile sunt variabile, fluctuante, volatile, soluția este prețul variabil. Un preț care să se modifice transparent, în funcție de evoluția prețurilor la materialele de construcții. Prețul variabil este prețul corect, cel care nu pune presiune nici pe bugetul cumpărătorului, nici pe cel al dezvoltatorului.

Un astfel de proiect imobiliar, vândut pe bază de prețuri variabile, corelate cu nivelul costurilor de construire, este un proiect care are cele mai mari șanse de a fi finalizat la timp, la nivelul de calitate promis, protejat în fața riscurilor de insolvență și pregătit să gestioneze situațiile de incertitudine, șocurile macroeconomice.

Cunoscând faptul că urmează o perioadă inflaționistă, cu dobânzi și costuri de construire în creștere, care achiziție este mai sigură, mai puțin riscantă, având în vedere un termen de predare de 3 ani: a unei proprietăți cu preț variabil sau a uneia cu preț fix, ambele având același preț curent?

Cum credeți că intră în insolvență un dezvoltator, ce îl determină să abandoneze proiectul, să-i abandoneze pe cumpărătorii care au plătit avansuri pe încredere, să înceteze plățile către furnizorii și finanțatori săi, știind că cei din urmă vor executa garanțiile și va pierde tot, absolut tot – deoarece finanțatorii cer inclusiv garanția personală a acționarilor principali?

Lipsa unei clauze de protecție, a unui preț flexibil, variabil, face ca obiectivul comun al clienților și dezvoltatorului, de a livra proiectul la timp și la aceeași calitate, să aibă șanse semnificativ mai mici de realizare. Este de așteptat ca, în cazuri de volatilitate mare, când se înregistrează creșteri de costuri de 50% și peste, numărul insolvențelor pe piața dezvoltatorilor de rezidențiale noi, ce au vândut unități din proiect înainte de finalizare, să crească exponențial. În acest caz, insolvența va bloca atât proiectul, cât și fondurile plătite în avans de către clienți, lucru nedorit de nimeni, mai ales că finanțatorii instituționali au întâietate în recuperarea sumelor investite in proiect, așa cum este cazul băncilor ce au ipotecă pe întreaga construcție viitoare și terenul aferent acesteia.

Sigur că există și varianta să se amâne, să nu se înceapă proiectul sau să se renunțe la proiect – cu rambursarea avansurilor primite, ori perioada de vânzări poate să înceapă numai după ce au fost ferm contractate majoritatea materialelor și lucrărilor de construcție necesare.

 

COSTURI VARIABILE, PREȚURI VARIABILE

În concluzie, atunci când dezvoltatorii vor să vândă cu mult timp înainte de începerea construcției, iar costurile de construire sunt variabile, prețurile nu pot fi fixe. Atunci când o pondere importantă a cheltuielilor acestora sunt în categoria cheltuielilor variabile, veniturile lor trebuie să fie variabile. Altfel, vor ajunge în situația de a cheltui mai mult decât vor produce, mai mult decât vor încasa. De asemenea, moneda în care este exprimat prețul de vânzare trebuie să fie aceea în care sunt exprimate costurile, pentru a evita riscul de schimb valutar.

 

Gabriel Alexandru

CFO

CERTION